Производительные силы vs производственные отношения

Поиск :

Андрей Назаров:

– У меня как у девелопера, который занимается промышленными территориями, есть несколько основных вопросов. Пожалуй, самый серьезный и главный: как на государственном уровне регулировать привлечение инвесторов к модернизации страны? Есть ли такая программа и должна ли она быть в принципе на федеральном уровне?

Второй вопрос: стоит ли зарождать конкуренцию между индустриальными парками, расположенными как в разных регионах, так и внутри одного? Иначе говоря, должна ли существовать в сфере производства некая кластерная структура, утвержденная федерацией или хотя бы регионами?

И третий — тоже очень важный — вопрос: есть ли критерии, руководствуясь которыми потенциальный резидент (промышленное предприятие) может выбрать для себя подходящую площадку?

Карина Чичканова:

– Наше градостроительное законодательство — очень молодое и неразвитое. И если в Москве и в Петербурге еще создана какая-то база, то в глубокой провинции обычно не только нет Правил землепользования и застройки, но и Генпланы не разработаны. Хотя, безусловно, есть регионы-исключения.

В западных странах достаточно пяти минут и домашнего компьютера, чтобы получить исчерпывающую информацию об интересующем участке, в частности, о том, что и в каких объемах можно на нем строить. В Петербурге более-менее внятные правила на этот счет появились только в 2009 году. В Москве — тоже совсем недавно, причем я слышала, что они еще и работают довольно плохо. В регионах такие правила отсутствуют. Поэтому проблемы, обозначенные г-ном Назаровым, и возникают.

Понимания, что такое промышленный кластер, у нас тоже нет. Хотя механизм их формирования очень интересный, причем он рожден самим рынком. В свое время мы консультировали первого участника петербургского автомобильного кластера — компанию «Тойота». Все начиналось, как обычный инвестиционный проект: наш клиент пришел к властям и стал обсуждать с ними возможность строительства завода.

Переговоры заняли примерно год и завершились заключением довольно внушительного меморандума о намерениях. В нем было прописано распределение ролей, в том числе и меры поддержки, которые город был готов предоставить этому конкретному инвестору, включая разработку проекта детальной планировки для всей территории, строительство дорог и головных источников инфраструктуры. Всего этого в Шушарах исторически не было.

Впервые мы с клиентом прибыли на участок на вертолете: иначе туда было просто не добраться через болото. Что мы видим здесь сейчас, после того, как город вложился в подготовку территории, четко и в срок выполнив обязательства в рамках инвестиционного меморандума?

Весь район получил импульс развития. И уже следующий автомобильный гигант — GM — с удовольствием разместился в Шушарах. Его примеру последовали и другие компании. Поэтому сегодня перед Петербургом, а возможно, и на более высоком уровне стоит задача систематизации этого опыта и его возможного тиражирования в других регионах.

Елена Косаренкова:

– Как вы знаете, до 1 января 2012 года по всей России должна быть завершена подготовка градостроительной документации. Если какой-то из регионов к этому сроку не управится, разрешения на строительство там выдаваться не будут. Это четкая и твердая позиция федеральной власти.

Что касается корректировки законодательства — это совершенно естественный процесс. Пожалуй, единственный закон, который мы не трогаем, — Библия. Остальные нужно дорабатывать, делая их удобными для жизни. Например, сейчас подготовлен очередной пакет поправок в Градостроительный кодекс в отношении негосударственной экспертизы и придания ей такого же статуса, как у государственной.

При Госдуме функционирует экспертный совет, в котором работаю и я. Мы совершенно открыты и охотно привлекаем к сотрудничеству специалистов.

Дмитрий Абрамов:

– В Калужскую область довольно активно инвестируют разные компании. Мы уже привлекли несколько крупных международных брендов: «Фольксваген», «Вольво», «Пежо», «Ситроен», «Митцубиси», «Рено», «Лореаль» и др.

По сути, наш субъект РФ не регламентирует и не регулирует эти процессы специальными нормативными актами. У нас такой принцип: бизнес должен работать с бизнесом, а власть — создавать соответствующие условия. Это, наверное, единственная и косвенная регулятивная мера.

Привлечение инвесторов в промышленные зоны и индустриальные парки происходит через региональные институты развития. В частности, и через агентство, которое я возглавляю. Мы — своеобразный государственный консультант, который день за днем совершенно безвозмездно сопровождает инвестора — вплоть до запуска его предприятия.

Государственным девелопером, который создает промышленные территории, подводит к ним необходимую инженерную инфраструктуру, выступает Корпорация развития Калужской области. Ее дочерняя структура — ООО «Инженерная логистика» — решает вопросы, связанные с железнодорожной, таможенной и автомобильной логистикой. Вот эти три института и обеспечивают весь процесс.

Анастасия Ясинская:

– Неужели инвестор получает уже готовый участок «под ключ», на котором можно ставить «коробку» завода?

Дмитрий Абрамов:

– По сути, да. На границе участка, в заранее согласованных с нами точках он получает все коммуникации, в том числе и логистические. Необходимые мощности выделяются сначала в объеме, необходимом для строительства, а в момент запуска завода — в нужном для его работы.

Сергей Васин:

– Опыт, о котором говорила Карина Чичканова, уже тиражируется. Корпорация развития Ульяновской области является оператором проектов по созданию промышленных зон на территории региона. Мы изучали, как это происходит в Калуге, Петербурге и Ленобласти, и фактически прошли те же стадии, о которых уже говорилось.

В Ульяновской области принят Генплан и разработаны ПЗЗ. Мы пришли к выводу, что есть смысл заказывать проект планировки территории иностранной компании, которая на субподряде привлекает российских специалистов. В результате мастер-план, созданный иностранцами и понятный зарубежному инвестору, адаптируется к российскому градостроительному законодательству.

Что касается конкуренции региональных промзон, у нас был пример, когда инвестор из фармацевтической отрасли вел переговоры с нами и с Калужской областью и в итоге ушел туда. Это вполне нормально, поскольку Калуга находится в Центральном регионе, а мы — в Поволжье.

Однако наличие похожих промышленных кластеров в одном регионе вызывает сильнейшую конкуренцию. К примеру, сейчас в Тольятти создается промзона, потому что нужно спасать сам город, но она будет жестко конкурировать с ОЭЗ «Алабуга», где тоже размещаются автопром и производители автокомпонентов.

Поэтому необходима государственная политика в отношении того, где и какие производства должны развиваться. На федеральном уровне нужно принять схему территориального планирования, на базе которой могут формироваться аналогичные региональные схемы.

Айрат Гиззатуллин:

– В Татарстане тоже очень много делается для привлечения инвесторов. Есть особые экономические зоны, есть технополис «Химград» и Камский индустриальный парк «Мастер», где располагаются поставщики «КамАЗа». Поэтому опыт у нас довольно большой.

Пока острой конкуренции между промышленными парками, на мой взгляд, нет. Есть конкуренция между регионами. Индустриальных парков вообще в России очень мало, и надо отдавать себе отчет в том, что инвестор идет в них отнюдь не за услугами. Ему нужен упрощенный порядок предоставления земли, чтобы некое государственное агентство или частная компания «порешали» бы за него ряд вопросов, в том числе и с локальными монополиями. Потому что самостоятельно запустить производство в любом из российских регионов зачастую бывает крайне трудно, если не сказать невозможно.

Николай Пашков:

– Я считаю, что конкуренция между регионами, индустриальными парками и кластерами должна быть. Это нормальный тренд мировой экономики, когда государства, регионы и города конкурируют за размещение производств и штаб-квартир крупных компаний, обеспечивающих новые рабочие места и налоговые поступления. Если конкуренция отсутствует и региональным властям не надо бороться за место под солнцем, у них в принципе нет стимула делать что-либо.

Они будут рассчитывать на то, что придет инвестор и сам решит все проблемы, раз уж он собирается деньги зарабатывать. Если же государство вырабатывает стратегию размещения производств по разным регионам, мы по сути возвращаемся к плановой, директивной экономике. Пример Пикалево наглядно демонстрирует, к чему это приводит. Поэтому рынок должен оставаться рынком.

Владимир Вишневский:

– Успешные проекты в сфере индустриальной недвижимости сейчас реализуются в основном с государственной помощью. Однако административный ресурс заканчивается, на сцене появляются частные девелоперы, располагающие крупными территориями. Было бы правильно поставить вопрос: как эти частные игроки будут взаимодействовать с местными властями? Пока у нас сформировалась не очень правильная картина мира, когда все действительно ложится на инвестора.

Однако с началом кризиса доходность девелопмента заметно снизилась, и если мы хотим, чтобы в регион приходили новые крупные инвесторы, нужна дешевая земля, приемлемые затраты на инженерные сети, хорошая транспортная инфраструктура. Взаимопонимание с чиновниками, пусть и не сразу, но находить удается. Город должен делить с девелопером риски. Иначе, если мы за свой счет построим для индустриального парка дороги, все внешние и межквартальные сети и т.п., он станет просто золотым, и вряд ли там кто-то разместит свое производство.

Андрей Назаров:

– Государство, безусловно, заинтересовано в таком псевдобизнесе. Поэтому и плодятся региональные агентства развития, подменяющие классических девелоперов. И пока власть не научится делегировать бизнесу функции по развитию территорий, ситуация коренным образом не изменится. Очень сложно конкурировать с условиями, которые предоставляет любая область — будь то Ленинградская или Калужская — для таких монстров, как «Тойота». А мелким инвесторам куда идти? Они не смогут добиться от властей эксклюзивных льгот и пойдут к нам. Но и мы по понятным причинам не сможем обеспечить им такие условия. Получается, что только большие компании смогут здесь что-то зарабатывать, а остальные будут обходить Россию стороной.

Николай Пашков:

– Согласен. Крупные компании с частными проектами, как правило, работают довольно редко. Они сначала идут в администрацию, потому что надеются не только решить проблемы с поиском площадки, но и получить налоговые преференции, заручиться административным ресурсом при согласовании документации и т.п. Все это мы видели на примере «Тойоты» и других международных инвесторов, которых город вел фактически в ручном режиме.

К нам как консультантам обычно обращаются небольшие фирмы, которые либо заново создают производство, либо расширяют его. Им, как правило, нужны участки в пределах трех гектаров. И таких предложений, когда инвестор может сразу приступать к строительству, понимая, что территория переведена из категории с/х назначения, есть дороги и точки подключения, на рынке очень немного. Это тоже проблема.

Сергей Васин:

– Хочу возразить. Агентство по развитию — это не российское изобретение. Они есть и в европейских странах. В Германии, например, в каждой земле есть подобная структура. Что плохого, когда государство выделяет деньги на развитие инфраструктуры? В нашей промзоне «Заволжье» любая компания может получить участок с подведенными дорогами и укомплектованной инженерной инфраструктурой. Да, частный бизнес не сможет предложить конкурентную площадку. Но те фирмы, которым требуются всего три гектара, смогут получить их и у нас.

Лев Пукшанский:

– Речь идет о другом. Дело не в том, что агентства по развитию территорий не нужны. Но, наверное, пора поставить в одинаковое положение транснациональные корпорации, которые приходят в регион и берут под свое предприятие 20 га, и частных девелоперов, развивающих те же 20 га, но не для одного завода-гиганта, а для десятка более мелких компаний. Чтобы у таких девелоперов были похожие преференции и по части инженерного обеспечения, и по части налоговых льгот, и по части стоимости участков.

Дмитрий Абрамов:

– У нас это уже работает. В области одинаково ровно относятся к инвесторам, которые реализуют проекты на территории промзон, создаваемых при участии региональных властей, и к компаниям, которые размещаются на территории действующих производств или у частных собственников, занятых редевелопментом.

Айрат Гиззатуллин:

– Надо признать, что государство на рынке промышленных участков, подготовленных под застройку и оснащенных инженерной инфраструктурой, устроило настоящий демпинг. Сколько, например, в Калуге стоит квадратный метр земли?

Дмитрий Абрамов:

– От 10 евро — в зависимости от местоположения.

Сергей ВАСИН:

– В Калуге не демпинг, в Ульяновске мы предоставляем землю по одному евро за «квадрат».

Айрат ГИЗЗАТУЛЛИН:

– Понятно, что бизнес не в состоянии конкурировать с такой ценой. Государство действительно играет на этом рынке определяющую роль. И надо признать, что мы, фактически являясь частной управляющей компанией, вынуждены привлекать бюджетные средства и участвовать в различных госпрограммах — благо они существуют. Вторая возможность — работать с существующими промышленными объектами. Там, как правило, уже есть инженерная инфраструктура и дороги. Конечно, такие объекты надо доводить до современных стандартов, но это можно сделать довольно быстро, организовав легкий start-up в первую очередь для малых предприятий.

И это очень позитивная тенденция, что мы наконец-то перестали сводить редевелопмент промышленных территорий к выводу завода и застройке участка жильем.

Марина ЗВЕРЕВА:

– До кризиса редевелопмент промышленных территорий был одним из самых модных трендов. Что произошло сейчас? Несколько крупных предприятий публично заявили о возможности или необходимости переезда. Среди них — «Силовые машины», «Адмиралтейские верфи», предприятие «Алмаз».

Однако мы не должны заниматься самообманом. Переселение заводов только тогда имеет определенный экономический смысл, когда оставшаяся территория кому-то интересна. Все остальное от лукавого.

Есть и другие проблемы. Есть ли необходимая инфраструктура там, куда они переедут? Как там обстоят дела с жильем? Есть ли площадки, подготовленные для работы предприятий с I–IV классом опасности?

Не стоит забывать о том, что кластер сборочных, отверточных производств, безусловно, может функционировать вполне успешно, как и, к примеру, фармацевтический. Но кластера гальванистических производств быть не может. Все, кто знаком с этой отраслью, понимает, что концентрация вредных выбросов окажется сумасшедшей.

Мне самой нравятся профессиональные проекты редевелопмента, когда на бывших промышленных территориях появляются красивые жилые дома и бизнес-центры. Безусловно, это направление должно продолжаться. Но и промышленность должна существовать, нельзя вместе с водой выплеснуть ребенка. Уже есть очень хорошие примеры работы консультантов, когда при сохранении действующего производства на части территории происходит редевелопмент. Я за такие проекты.

Николай ПАШКОВ:

– В ближайшие 3–5 лет реальные перспективы редевелопмента есть лишь у площадок, расположенных в центре города. Остальные участки не интересны инвесторам: ликвидность той недвижимости, которая может быть на них построена, настолько неочевидна, то найти финансирование под такие проекты сейчас нереально.

Евгения ВАСИЛЬЕВА:

– Нам посчастливилось работать с одним из крупнейших предприятий города — концерном «Силовые машины», у которого есть несколько привлекательных площадок (на Свердловской наб. и рядом со ст. м. «Электросила» — по совокупности около 90 га).

Мы часто рассуждаем о дефиците земли в центре города. Но о каком дефиците идет речь, если есть минимум 600 га в пределах внутреннего промышленного пояса, фактически в обжитых районах? И о каком сбалансированном развитии города можно говорить, когда на его территории сохраняются огромные серые зоны, отделяющие центр от окраин? Так что остается сказать большое спасибо предприятиям, которые задумываются о перспективах развития своих площадок.

Участники «панельной» дискуссии

Андрей НАЗАРОВ,

генеральный директор компании «СТАРТ-Девелопмент»

Карина ЧИЧКАНОВА,

партнер компании Salans, глава практики Salans в СНГ

Дмитрий АБРАМОВ,

директор Агентства регионального развития Калужской области

Сергей ВАСИН,

исполнительный директор Корпорации развития Ульяновской области

Айрат ГИЗЗАТУЛЛИН,

первый заместитель гендиректора «Технополис Химград»

Николай ПАШКОВ,

директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg

Владимир ВИШНЕВСКИЙ,

директор департамента строительных проектов ОАО «Банк ВТБ»

Марина ЗВЕРЕВА,

заместитель гендиректора, директор по управлению имуществом ОАО «ЛОМО»

Евгения ВАСИЛЬЕВА,

заместитель директора департамента консалтинга Colliers International

Ирина АНИСИМОВА,

директор по развитию недвижимости Sestra River Developments

Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ,

заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства

Лев ПУКШАНСКИЙ,

вице-президент УК «Морской фасад», модератор

Анастасия ЯСИНСКАЯ,

главный редактор «НП», сомодератор

ЮРИЙ СОРОКИН,

заместитель генерального директора Индустриального парка «Мариенбург»

Елена КОСАРЕНКОВА,

зампредседателя экспертного совета по градостроительной деятельности Госдумы РФ

Подготовила Анастасия Ясинская

Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №38(622) 27.09.10, c.10

Ссылка: http://www.nsp.ru/vdp_18932.html